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2012.02.03

「今までのローン返済計画と同じ形で!!」

不動産広告でこんな文句を見かけました

今までのローン返済計画と同じ形で美しい街並みが魅力の◯◯(大手住宅メーカー=広告主)の最先端の家に住める!!

詳しい内容は、こうです。

・現マンションを3200万円で売却できると仮定
・売却諸費用が100万円と仮定
・ローン残債が1000万円と仮定
・新築分譲戸建価格が7200万円
・買換キャンペーン▲100万円
こうすると、新たなローン取組価格は、7200-(3200-100-1000)-100=5000[万円]となります。これを変動金利0.975%で35年ローンにすると、毎月98,939円、ボーナス月253,441円となるというのが広告での計算です。

この「今までのローン返済計画と同じ形」というのが、いったい何を指しているのかわかりません。この仮定で用いられている「今までのローン返済計画」の前提が残債額1000万円です。これが仮にあと35年残っていると仮定した場合(ローンの取組が今月という、ありえない仮定ですが)、毎月の支払額は22,194円、ボーナス月57,704円です。当然、広告に提示されているローン月額よりかははるかに低い金額です。

では、毎月とボーナス月の支払額を同じにしてみたらどうなるか。そうするとローンの残り期間は7年です。広告のローン試算は35年ですから、その差28年。とても「同じ返済計画」には見えません。

まあ、こんな試算をしなくったって、4000万円も新たに借り入れるんだから、今までと同じ返済計画なんてありえないのは最初っからわかっているんですけど。

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